17.5. Договор аренды (имущественного найма)

Как известно, собственник имущества вправе не только пе­редать другому лицу все право собственности, но и каждое от­дельное правомочие в отдельности, а также попарно. Договор, регулирующий передачу правомочия пользования (и, как прави­ло, правомочия владения) другому лицу за плату на время, назы­вается договором имущественного найма (аренды).

Договор аренды (имущественного найма) — это соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное вла­дение и пользование или во временное пользование.

1. Объектом имущественного найма могут быть только такие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, т. е. непотребляемые вещи. Это требование обус­ловлено самим характером обязательства, предусматривающим передачу вещи для ее временного использования, а также после­дующий возврат вещи, что невозможно в отношении потребляе­мых вещей.

Кроме того, объектом имущественного найма могут быть толь­ко индивидуально-определенные вещи, что обусловлено теми же обстоятельствами. Отношения по передаче потребляемых вещей и вещей, определенных родовыми признаками, с условием последую­щего возврата вещей того же рода регулируются договором найма.

2. Обязательство имущественного найма носит срочный ха­рактер. В договоре, устанавливающем данное обязательство, дол­жен быть указан срок. Если же такого указания не содержится, считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон имеет право отказаться от догово­ра, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца, если иной срок не уста­новлен в договоре.

3. Каузой договора аренды является предоставление за плату имущества в самостоятельное использование. Поэтому плоды, пР°Дукция и доходы, полученные арендатором в результате-ис­пользования арендованного имущества в соответствии с догово-

ром, являются его собственностью. Вместе с тем самостоятельность использования имущества арендатором не абсолютна и ограничена законом и договором. Если в договоре не определены условия пользо­вания имуществом, арендатор обязан использовать имущество в соответствии с его целевым назначением, в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

4. Права и обязанности наймодателя и нанимателя носят вза­имный характер.

Арендодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назна­чению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, частично или полностью препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора арен­ды он не знал о них. Однако правило об ответственности арендо­дателя не действует, если арендатор заранее знал о недостатках имущества или должен был их обнаружить во время осмотра иму­щества. Из основной обязанности арендодателя вытекает и другая он обязан за свой счет производить капитальный ремонт вещи.

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Арендная плата может устанавливаться в виде.

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых пери­одически или одновременно;

2) установленной доли полученных в результате использова­ния арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной в дого­воре вещи в собственность или аренду,

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков вне­сения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы (но не более чем за два сро­ка подряд).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предус­мотрено в договоре.

Особенностью арендного обязательства является то, что оно следует за имуществом: при изменении личности собственника, сдавшего в аренду имущество, все условия договора аренды оста­ются в силе, а в случае смерти арендатора права и обязанности по договору аренды, как правило, переходят к его наследникам.

Арендатор, при условии надлежащего исполнения обязаннос­тей по договору, по истечении договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед иными лицами право на зак­лючение договора аренды на новый срок. Если арендатор продол­жает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор счита­ется возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Обе стороны в определенных случаях имеют право на досроч­ное расторжение договора аренды. Арендодатель — в слу­чае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным на­рушением условий договора или назначения имущества либо с нео­днократными нарушениями, существенно ухудшающими качество имущества, или когда более двух раз подряд по истечении уста­новленного договором срока не вносит арендную плату и др. Арен­датор — если арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо препятствует его использованию; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования; арендодатель не производит капитальный ремонт имущества.

В гражданском обороте выделились различные разновиднос­ти договора аренды, некоторые из которых нашли отражение в ГК РФ: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и со­оружений, аренда предприятия, наем жилого помещения. Пред­ставляется, что особую актуальность для граждан имеет послед­ний вид договора аренды, о котором подробно речь пойдет в главе "Жилищное право".

<< | >>
Источник: Кашанина Т. В., Кашанин А. В.. Основы российского права: Учебник для вузов. 2-е изд., изм. и доп. — М.: Издательство НОРМА (Издательская группа НОРМА—ИНФРА • М), — 800 с. 2003

Еще по теме 17.5. Договор аренды (имущественного найма):

  1. 5.11. Договор аренды (имущественного найма, проката)
  2. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма). Условия и предпосылки заключения договора
  3. Глава 5. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма). Условия и предпосылки заключения договора
  4. 7.1. Соотношение договора социального найма и договора коммерческого найма
  5. § 2. Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма
  6. § 4. Договор социального найма, права и обязанности сторон по договору социального найма
  7. Договор аренды и его разновидности
  8. 76. ДОГОВОР НАЙМА И ЕГО ВИДЫ. ДОГОВОР ПОДРЯДА
  9. 34. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  10. 5. Договор аренды жилого помещения
  11. Договоры аренды
- Кодексы Российской Федерации - Юридические энциклопедии - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Договорное право - Жилищное право - Жилищные вопросы - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Коммерческое право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право Российской Федерации - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Международное право - Международное частное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Основы права - Право - Право интеллектуальной собственности - Право социального обеспечения - Правовая статистика - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Разное - Римское право - Сам себе адвокат - Семейное право - Следствие - Страховое право - Судебная медицина - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Участникам дорожного движения - Финансовое право - Юридическая психология - Юридическая риторика - Юридическая этика -